福岡家主塾
いつも男魂ブログをご愛読いただきありがとうございます。

今日は、博多から「スイッチON!」です。

福岡は雪です。ふぶいておりますがスイッチON!

先日、福岡の天神FC本部で第一回目の福岡家主塾が

開催されました。

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大変貴重なお時間を割いていただきありがとうございました。
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中島克己の満室魂!
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篠原次長の熱弁。
地元福岡の家主様20名ほど勉強に来ていただきました。

3部構成で一部目は相続税対策について2部目は節税対策、収益改善

経営改善、満室対策法について勉強しました。

3部目は国からの助成金制度のストック活用型住宅セーフティーネットの

セミナーをやりました。

福岡の賃貸市場は数年前にデベロッパーや工務店が過剰に建築したことが

供給過剰化を招き需要と供給のバランスが崩れ空室が

目立つようになりました。現在では、福岡賃貸物件の空室戸数は

233,000戸で空室率は18.79になり共に過去最高と

なっているわけです。この数字はあくまでも新築物件から築年数が

経過した物件の空室率ですので築20年を経過した物件でいうと

空室率は35%はあるだろうといわれています。

10戸中3~4戸はあいているというわけです。

賃貸経営も競争の時代が来て、入居者の取り合いまた、

家賃の下合い合戦は後を絶たない現状になっています。

家主様にとって家賃が下がることがどれだけ後に響くかを

考えるといいと思います。

たとえば、1棟のビル築20年を所有しているとします。

そこに20戸のお部屋があり、空室が2戸あるとします。

以前までの家賃は6.5万円で募集をし、空室期間が5か月も

ある状態で家賃を6万円に下げたとします。

空室の2戸だけで考えると月額(5,000×2戸)1万円を

下げることになります。しかし、残りの18戸は高い家賃で入居している

としても、遅かれ早かれ退去することになりますので

計算として想定しなければならないのが(5,000円×20戸)10万円の

月額の家賃を下げることになるわけです。

年間で120万円も家賃を下げることになります。

保有年数をあと20年はと考えた場合収入を2400万円も

下がることになります。かといってビルの借入返済額(元金・利息)や

固定資産税の納税額も変わらないわけです。わかりやすく言うと

入居率が低下した、家賃が下がったからと言って借入返済額や固定資産税は

変動しないわけですから、単純に利益、手残りを減らしていることになります。

不動産経営で大切なことは、あと何年保有したいかを決めることです。

よく悪くなったから手放すという家主様もいます。

手放すタイミングは時代を読み、賃貸市場の実態・動向をしっかりと分析し、

悪くなる前に売却したほうがいいわけです。

入居率が低い物件は比較的利回りが悪く、売るにしても買主様の想定する

利回り、家賃収入、手残りとはギャップが出てしまいます。

結論としては、即売るのであれば、満室にする必要があり満室にする対策として

最低限の家賃を下げて入居者を獲得することは問題ないと思いますが、

これから保有したいという物件であれば、家賃の減額はせずにキープまたは

アップしていく対策をとるべきです。

全国の家主様や物件を見てきての共通点は、物件に第2の投資を優先順位を決めて

投資している家主様の物件は、95%以上の入居稼働率を保っております。

また勉強したことを実践に移していらっしゃいます。

反面、空室率が高い物件は、第2の投資をせずにお部屋、外壁が20年前の

ままだったり、その経年劣化に対しての家賃設定額が相場と違ったりします。

家主様=不動産経営者です。

経営者は、多くのリスクを抱え、危機感を持ち、摩擦を恐れずに

多くの挑戦をします。経営するときは、事業資金の調達をすることが多いです。

そして、経営を順調に伸ばすにも設備投資や未来投資が必要です。

家主様も同様第2の投資をしなければいけない時期はあります。

その第2の投資の仕方も成功か失敗化の分かれ目です。

成功とは、「失敗に失敗を重ね情熱を持ち諦めずやり続ける」

です。あきらめからプラスを得ることはありません。

時代も変わり入居者層も変わります。

不動産経営の成功は

「時代のニーズを把握し、変化についていく!」

以前とは変わらなければいけないということです。

今後も、全国のリノリースCLUBの家主塾にかかわる家主様が

成功を実現することができるよう我々ももっと勉強し、

成功の法則を伝えていきます。

PS:次回の第2回福岡家主塾は春日市にあるクローバープラザ
   にて開催いたします。

   詳しくはこちら   
   ↓↓↓↓↓↓↓↓↓
http://www.trn-net.com/jyuku/index.html




     
今日の一言:「諦めなければ叶う」


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by trn-net | 2011-02-12 13:38

「スイッチON!」      株式会社TRN       代表取締役 中島克己       1975年生まれ        佐賀県唐津市出身        我、人生悔いはなし
by trn-net
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